CONSEILS

Voies de l’exécution
Ventes aux enchères
Immobilier

VOIES D’EXÉCUTION

Qu’est-ce qu’un titre exécutoire?

Les principaux titres exécutoires sont les décisions de justice et les actes notariés, constatant une créance, et permettant au créancier d’en poursuivre l’exécution forcée sur le patrimoine de son débiteur.

Peut-on saisir la totalité du salaire d’un débiteur? la totalité du solde de son compte bancaire?

Non. La loi impose de laisser à la disposition du débiteur, une somme équivalente au montant du RSA, afin qu’il puisse avoir les moyens de vivre. Cette règle vaut tant pour une saisie des rémunérations que pour une saisie sur compte bancaire.

Pendant combien de temps peut-on poursuivre l’exécution d’un titre exécutoire?

L’exécution des décisions de justice peut être poursuivie pendant 10 ans. En ce qui concerne les actes notariés, le délai de prescription est déterminé par la nature de la créance qu’ils constatent : le délai de droit commun est de 5 ans mais, en droit de la consommation, il est de 2 ans (par exemple, pour recouvrer un crédit immobilier consenti à un particulier). A l’expiration de ce délai de prescription, il n’est plus possible de poursuivre l’exécution du titre exécutoire, sauf si le délai a été interrompu (par une mesure d’exécution forcée ou par la reconnaissance par le débiteur des droits du créancier).

Combien de temps dure une procédure de saisie immobilière?

Dès lors qu’elle touche au droit de propriété du débiteur, la procédure de saisie-immobilière est soumise à un formalisme et à des délais stricts. La durée d’une procédure de saisie-immobilière sans incident peut être estimée de 9 à 12 mois (ce qui ne comprend pas la procédure de distribution du prix de vente).

VENTES AUX ENCHÈRES

Comment acheter un bien immobilier à la barre du tribunal ?
Pour acheter un bien immobilier à la barre du tribunal, il faut être représenté par un avocat inscrit au barreau établi près le tribunal devant lequel la vente a lieu (un avocat inscrit au barreau de Paris ne peut enchérir qu’à la barre du tribunal de grande instance de Paris) ; la présence de l’enchérisseur à l’audience n’est pas obligatoire.
Quelles sont les formalités préalables à l’adjudication ?

Pour lui permettre d’enchérir, le candidat à l’acquisition devra remettre à son avocat :
– Les éléments permettant de justifier de son identité (pièce d’identité pour les personnes physiques, extrait Kbis et statuts pour les personnes morales) et de son régime matrimonial (copie du livret de famille). Ces renseignements permettront à l’avocat de rédiger un pouvoir pour enchérir, qui sera signé par l’enchérisseur ;

– Un chèque de banque représentant 10% du montant de la mise à prix (avec un minimum de 3.000 €) à l’ordre de « Monsieur le bâtonnier séquestre ». Ce chèque est conservé et vient comme acompte sur le prix de vente si l’enchérisseur est déclaré adjudicataire, et à défaut de surenchère dans les 10 jours de l’adjudication. Dans le cas contraire, ce chèque lui est immédiatement restitué ;

– Un chèque de banque représentant 10% de l’enchère que l’enchérisseur est prêt à porter, augmenté du montant des frais préalables : ce chèque est conservé et encaissé sur le compte CARPA de l’avocat enchérisseur et lui permettra de régler le montant des frais préalables et des émoluments lorsqu’ils lui seront demandés par l’avocat poursuivant (à défaut de surenchère). Dans le cas contraire, la somme lui est immédiatement restituée ;

– une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l’objet ou non d’une condamnation à l’une de ces peines. En effet, les « marchands de sommeil » condamnés à ce titre ne peuvent pas se rendre adjudicataires à la barre : tel est l’objet de cette attestation.

L’adjudicataire peut-il prendre possession de son bien dès la sortie de l’audience ?
Non : même s’il est propriétaire par le seul effet de la vente, il faut attendre l’expiration du délai de surenchère qui est susceptible de remettre en cause sa propriété. Par ailleurs, il ne pourra, avant le versement du prix et le paiement des frais, accomplir un acte de disposition sur le bien (à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition du bien). Il ne pourra pas non plus faire de changement notable ou de démolition. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi mais l’adjudicataire ne pourra le mettre en œuvre qu’à condition d’avoir versé le prix er réglé les frais. En revanche, les baux en cours lui sont opposables sauf exception et il ne pourra donner congé au locataire qu’aux conditions du bail mais percevra les loyers aux lieu et place du précédent propriétaire.
Peut-on engager une procédure de saisie-immobilière en vertu d’une ordonnance de référé?

Non car les condamnations pécuniaires prononcées par une ordonnance de référé ne le sont qu’à titre provisionnel.

Une vente amiable « classique » peut-elle encore être régularisée lorsque le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée?

Oui, de manière certaine depuis la loi de programmation de la justice du 23 mars 2019 (nouvel article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution) à condition qu’existe un accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil.

Un avocat peut-il enchérir pour plusieurs personnes sur un même bien?

Non, il ne peut être porteur que d’un seul mandat.

Combien coûtera cette acquisition ?

L’enchérisseur, lorsqu’il établit son budget, doit savoir, qu’en plus du prix de vente, il devra régler :

– Les frais préalables : il s’agit des frais engagés par l’avocat poursuivant pour préparer la vente (délivrance des actes par huissier de justice, publications au service de la publicité foncière, frais d’établissement du procès-verbal descriptif et des diagnostics, frais de publicité en vue de la vente) : leur montant est connu quelques jours avant la vente.

– Les émoluments : il s’agit d’un honoraires tarifé perçu par les avocats participant à la vente (avocat poursuivant et avocat adjudicataire). Il est proportionnel au prix d’adjudication et calculé par tranches :
De 0 à 6.500 € : 7,397 %, soit 480,80 €
De 6.500 à 17.000 € : 3,051 %, soit 325,35 €
De 17.000 à 60.000 € : 2,034 %, 874,62 € (soit un total de 1.680,77 € pour les trois premières tranches)
Au-delà de 60.000 € : 1,526 %
Par exemple, pour un bien adjugé au prix de 200.000 €, l’émolument H.T s’élèvera à 3.817,17 € (soit 1.680,77 € (cumul des trois premières tranches) + 2.136,4 € (200.000 – 60.000 = 140.000 x 1,526%) et sera partagé entre l’avocat poursuivant (3/4) et l’avocat adjudicataire (1/4).

– Les droits d’enregistrement : ils représentent 5,81% du prix de vente ;

– Les frais de publication du jugement d’adjudication (titre de vente) au service de la publicité foncière : environ 0,2% du prix d’adjudication ;

– Les honoraires de l’avocat qui porte les enchères : à déterminer avec l’avocat.

Dans quels délais doivent être réglés le prix et les différents frais et taxes ?

Les frais préalables et l’émolument doivent être réglés dans le délai d’un mois à compter de la vente définitive. Les droits d’enregistrement sont, en général, appelés dans le même délai. Le prix d’adjudication doit être réglé dans le délai de  2 mois de la vente définitive (sauf en matière de vente sur liquidation judiciaire : le délai est de 3 mois et le prix doit être payé entre les mains du liquidateur).

Peut-on réaliser une surenchère après l'adjudication ?

Toute personne peut, dans un délai de 10 jours de l’adjudication et à condition de remettre à son avocat les mêmes documents et garanties que pour porter les enchères, former une surenchère du 10ème du prix de vente. L’avocat du surenchérisseur organise donc une seconde vente aux mêmes conditions que la première (en termes de publicité notamment) sur une mise à prix égale au prix d’adjudication + 10%. L’adjudicataire sur surenchère devra régler les frais de la première et de la seconde vente.

La loi Carrez qui offre une garantie de superficie aux acquéreurs s’applique-t-elle aux ventes judiciaires?

Non dès lors qu’un jugement d’adjudication ne constitue pas un « contrat réalisant ou constatant une vente » ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, (Civ.2ème 3 octobre 2002). La plupart du temps, lorsque le bien est en copropriété, l’avocat poursuivant fait réaliser un mesurage pour l’information des acquéreurs mais les renseignements relatifs à la superficie sont donnés à titre simplement indicatif et ne sauraient engager la responsabilité du vendeur ou du rédacteur du cahier des conditions de vente.

Peut-on enchérir pour une SCI en cours d’immatriculation?

Oui, à condition que l’enchère ne soit pas portée par la société elle-même (car, faute d’immatriculation, elle n’a pas d’existence juridique et est donc dénuée de capacité) mais par les associés agissant au nom de la société en cours de formation car les actes accomplis pendant la période de formation d’une société sont réputés avoir été conclus dès l’origine par la société, dès lors qu’ils sont repris et validés après son immatriculation.

IMMOBILIER

Pendant combien de temps un syndicat de copropriétaires peut-il poursuivre le recouvrement de charges de copropriété impayées?

Pendant cinq ans conformément au délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En cas de vente d’un bien en copropriété, à qui incombe le paiement des charges (au nouveau ou à l’ancien copropriétaire)?

Les charges et travaux qui ont été votées lors d’une assemblée générale et ont fait l’objet d’appel de fonds restent à la charge du vendeur. L’acheteur n’est tenu que des charges et travaux qui n’ont pas encore été appelés au jour de la vente même s’ils ont été votés avant la vente.

En cas de vente d’un bien en copropriété, le paiement des charges impayées est-il prioritaire?

Oui, dans une certaine mesure. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un super privilège pour les charges et travaux de l’année de la vente et des deux années précédentes. Il bénéficie d’un privilège pour les deux années encore antérieures mais ce privilège vient en concours, le cas échéant, avec celui du prêteur de deniers.

Une fois obtenu un jugement d’expulsion, peut-on faire expulser un locataire à tout moment de l’année?

Non, il existe une « trêve hivernale », du 1er novembre au 31 mars, période durant laquelle aucune expulsion ne peut intervenir. Cette trêve n’empêche pas, en revanche, de constater judiciairement la résolution ou la résiliation du bail, ou encore d’accomplir les formalités auprès de la Préfecture en vue de l’expulsion. Par ailleurs, cette trêve hivernale ne suspend pas l’exigibilité de l’indemnité d’occupation, fixée par le juge, qui reste due.