VENTES AUX ENCHÈRES

Il existe trois types de ventes aux enchères de biens immobiliers : la vente sur saisie immobilière (en cas de créance impayée), la vente sur liquidation judiciaire (vente des actifs des entreprises en liquidation judiciaire), la vente sur licitation (dans le cadre d’un partage d’indivision). Le cabinet accompagne les acteurs de ces procédures (créanciers poursuivants ou intervenants, mandataires judiciaires, débiteurs, enchérisseurs).

Vente sur saisie immobilière

La saisie immobilière tend à la vente amiable ou forcée du bien immobilier d’un débiteur (ou d’un tiers-détenteur) afin de rembourser son ou ses créanciers. Le créancier qui met en œuvre cette procédure doit être titulaire d’un titre exécutoire, c’est-à-dire d’une décision de justice condamnant le débiteur ou d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire (par exemple un acte de prêt).

Vente sur liquidation judiciaire

La vente sur liquidation judiciaire tend à la vente forcée du bien immobilier d’une entreprise ou d’un entrepreneur individuel en liquidation judiciaire afin de rembourser son ou ses créanciers. Elle est mise en œuvre à la requête le liquidateur judiciaire.

Vente sur licitation

La vente sur licitation tend à la vente forcée d’un bien immobilier indivis afin de mettre un terme à l’indivision (dans le cadre d’une succession ou à la suite d’un divorce par exemple). Elle est précédée d’une procédure à l’issue de laquelle le tribunal ordonne le partage de l’indivision et, comme modalité de ce partage, la licitation du bien pour qu’ensuite, les indivisaires se partagent le prix le cas échéant, après paiement des créanciers.

CONSEILS PRATIQUES

Comment acheter un bien immobilier à la barre du tribunal ?

Pour acheter un bien immobilier à la barre du tribunal, il faut être représenté par un avocat inscrit au barreau établi près le tribunal devant lequel la vente a lieu (un avocat inscrit au barreau de Paris ne peut enchérir qu’à la barre du tribunal de grande instance de Paris) ; la présence de l’enchérisseur à l’audience n’est pas obligatoire ;

Combien coûtera cette acquisition ?

L’enchérisseur, lorsqu’il établit son budget, doit savoir, qu’en plus du prix de vente, il devra régler :

– Les frais préalables : il s’agit des frais engagés par l’avocat poursuivant pour préparer la vente (délivrance des actes par huissier de justice, publications au service de la publicité foncière, frais d’établissement du procès-verbal descriptif et des diagnostics, frais de publicité en vue de la vente) : leur montant est connu quelques jours avant la vente.

– Les émoluments : il s’agit d’un honoraires tarifé perçu par les avocats participant à la vente (avocat poursuivant et avocat adjudicataire). Il est proportionnel au prix d’adjudication et calculé par tranches :
De 0 à 6.500 € : 7,397 %, soit 480,80 €
De 6.500 à 17.000 € : 3,051 %, soit 325,35 €
De 17.000 à 60.000 € : 2,034 %, 874,62 € (soit un total de 1.680,77 € pour les trois premières tranches)
Au-delà de 60.000 € : 1,526 %
Par exemple, pour un bien adjugé au prix de 200.000 €, l’émolument H.T s’élèvera à 3.817,17 € (soit 1.680,77 € (cumul des trois premières tranches) + 2.136,4 € (200.000 – 60.000 = 140.000 x 1,526%) et sera partagé entre l’avocat poursuivant (3/4) et l’avocat adjudicataire (1/4).

– Les droits d’enregistrement : ils représentent 5,81% du prix de vente ;

– Les frais de publication du jugement d’adjudication (titre de vente) au service de la publicité foncière : environ 0,2% du prix d’adjudication ;

– Les honoraires de l’avocat qui porte les enchères : à déterminer avec l’avocat.

Quelles sont les formalités préalables à l’adjudication ?

Pour lui permettre d’enchérir, le candidat à l’acquisition devra remettre à son avocat :
– Les éléments permettant de justifier de son identité (pièce d’identité pour les personnes physiques, extrait Kbis et statuts pour les personnes morales) et de son régime matrimonial (copie du livret de famille). Ces renseignements permettront à l’avocat de rédiger un pouvoir pour enchérir, qui sera signé par l’enchérisseur ;

– Un chèque de banque représentant 10% du montant de la mise à prix (avec un minimum de 3.000 €) à l’ordre de « Monsieur le bâtonnier séquestre ». Ce chèque est conservé et vient comme acompte sur le prix de vente si l’enchérisseur est déclaré adjudicataire, et à défaut de surenchère dans les 10 jours de l’adjudication. Dans le cas contraire, ce chèque lui est immédiatement restitué ;

– Un chèque de banque représentant 10% de l’enchère que l’enchérisseur est prêt à porter, augmenté du montant des frais préalables : ce chèque est conservé et encaissé sur le compte CARPA de l’avocat enchérisseur et lui permettra de régler le montant des frais préalables et des émoluments lorsqu’ils lui seront demandés par l’avocat poursuivant (à défaut de surenchère). Dans le cas contraire, la somme lui est immédiatement restituée ;

– une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l’objet ou non d’une condamnation à l’une de ces peines. En effet, les « marchands de sommeil » condamnés à ce titre ne peuvent pas se rendre adjudicataires à la barre : tel est l’objet de cette attestation.

Dans quels délais doivent être réglés le prix et les différents frais et taxes ?

Les frais préalables et l’émolument doivent être réglés dans le délai d’un mois à compter de la vente définitive. Les droits d’enregistrement sont, en général, appelés dans le même délai. Le prix d’adjudication doit être réglé dans le délai de 2 mois de la vente définitive (sauf en matière de vente sur liquidation judiciaire : le délai est de 3 mois et le prix doit être payé entre les mains du liquidateur).

L’adjudicataire peut-il prendre possession de son bien dès la sortie de l’audience ?

Non : même s’il est propriétaire par le seul effet de la vente, il faut attendre l’expiration du délai de surenchère qui est susceptible de remettre en cause sa propriété. Par ailleurs, il ne pourra, avant le versement du prix et le paiement des frais, accomplir un acte de disposition sur le bien (à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition du bien). Il ne pourra pas non plus faire de changement notable ou de démolition. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi mais l’adjudicataire ne pourra le mettre en œuvre qu’à condition d’avoir versé le prix er réglé les frais. En revanche, les baux en cours lui sont opposables sauf exception et il ne pourra donner congé au locataire qu’aux conditions du bail mais percevra les loyers aux lieu et place du précédent propriétaire.

Peut-on réaliser une surenchère après l'adjudication ?

Toute personne peut, dans un délai de 10 jours de l’adjudication et à condition de remettre à son avocat les mêmes documents et garanties que pour porter les enchères, former une surenchère du 10ème du prix de vente. L’avocat du surenchérisseur organise donc une seconde vente aux mêmes conditions que la première (en termes de publicité notamment) sur une mise à prix égale au prix d’adjudication + 10%. L’adjudicataire sur surenchère devra régler les frais de la première et de la seconde vente.

Peut-on engager une procédure de saisie-immobilière en vertu d’une ordonnance de référé?

Non car les condamnations pécuniaires prononcées par une ordonnance de référé ne le sont qu’à titre provisionnel.

La loi Carrez qui offre une garantie de superficie aux acquéreurs s’applique-t-elle aux ventes judiciaires?

Non dès lors qu’un jugement d’adjudication ne constitue pas un « contrat réalisant ou constatant une vente » ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, (Civ.2ème 3 octobre 2002). La plupart du temps, lorsque le bien est en copropriété, l’avocat poursuivant fait réaliser un mesurage pour l’information des acquéreurs mais les renseignements relatifs à la superficie sont donnés à titre simplement indicatif et ne sauraient engager la responsabilité du vendeur ou du rédacteur du cahier des conditions de vente.

Une vente amiable « classique » peut-elle encore être régularisée lorsque le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée?

Oui, de manière certaine depuis la loi de programmation de la justice du 23 mars 2019 (nouvel article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution) à condition qu’existe un accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil.

Peut-on enchérir pour une SCI en cours d’immatriculation?

Oui, à condition que l’enchère ne soit pas portée par la société elle-même (car, faute d’immatriculation, elle n’a pas d’existence juridique et est donc dénuée de capacité) mais par les associés agissant au nom de la société en cours de formation car les actes accomplis pendant la période de formation d’une société sont réputés avoir été conclus dès l’origine par la société, dès lors qu’ils sont repris et validés après son immatriculation